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La nueva normativa dará una mayor protección a los consumidores y exigirá a las entidades financieras que las cláusulas legales de sus contratos de hipoteca sean más claras y comprensibles.

El Congreso se pronunciará hoy sobre las últimas enmiendas introducidas por el Senado en esta norma. Debido a su dilación en el tiempo, España se arriesga a una multa de más de 100.000 euros diarios por el retraso de casi tres años en su transposición.

¿Cuáles son los cambios más significativos de la nueva Ley Hipotecaria?

1.En su ámbito de aplicación

Se amplía el concepto de consumidor y de la tipología de los inmuebles, que sin constituir una vivienda cumplen una función doméstica (trasteros, garajes…).

Además, la norma se aplicará a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos.

2. En una mayor protección y transparencia

Este objetivo se consigue por medio de una mayor información en la publicidad y la concesión de los préstamos, así como un mayor control de la transparencia formal (redacción clara de las cláusulas del contrato) y material (conocimiento real de las consecuencias jurídicas y económicas de lo que se firma).

¿Cómo se desarrollará? Las entidades financieras tendrán que informar de una forma personalizada al cliente sobre sus condiciones en la fecha europea de información normalizada (Fein). Este documento tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.

Por otro lado, las entidades tendrán la obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Se deberá facilitar la ficha de advertencias estandarizadas, donde se explica de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes.

A modo de curiosidad, la ley indica que la política de remuneraciones de los prestamistas a sus empleados no podrá ofrecer incentivos para asumir riesgos que rebasen el tolerado por el prestamista.

3. Cita con el Notario

Se establece una visita obligatoria al notario un día antes de la firma del contrato, tanto del titular como de los avalistas, para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test.

4. Cláusula Suelo

Se prohíbe la “Cláusula Suelo” o límite mínimo a la variación del tipo de interés. Además, el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

5. Amortización

Los costes de amortización, se establece un pago máximo del 4% en los 10 primeros años de vida del préstamo hipotecario y un 3% en los siguientes años.

6. Intereses de demora

Se divide la vida del préstamo en dos mitades, en caso de que se produzca un impago y deba activarse el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria: si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien 12 cuotas. Por su parte, si se produce durante la segunda mitad, el impago se eleva al 7% o bien 15 cuotas. En préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, los intereses de demora se limitan al interés remuneratorio más tres puntos.

7. Comisión de Apertura

Se permite un único cobro por comisión de apertura por la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

8. Sobre los gastos de constitución de hipoteca.

El cliente sólo pagará la tasación. Al prestamista le corresponde la gestoría, la notaria y los gastos de inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad. Se elimina el pago del IAJD, con un gravamen tipo cero en la compra de primera vivienda.

9. Crédito verde

Se establece la medida adicional del crédito verde para impulsar los edificios enérgicamente eficientes y el uso de fuentes renovables.

10. ¿Cuándo entrará en vigor?

La última modificación incluye una enmienda que pospone su entrada en vigor hasta los 3 meses tras su aparición en el BOE. Así, la votación del Congreso definirá si se acepta dicha modificación o se retorna al periodo original de 30 días.

11. ¿Qué sucede con los contratos anteriores a la ley?

La nueva ley no les será de aplicación, excepto en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago.

Así pues, en los procedimientos de ejecución hipotecaria que actualmente se encuentren en vigor en los juzgados no podrán acogerse a esta reforma. La mayoría de ellos seguirán suspendidos a la espera de la resolución del TJUE, más de dos años después de que se elevase a público una cuestión prejudicial sobre el vencimiento anticipado.

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