La respuesta es afirmativa. Siempre y cuando no hayas presentado con anterioridad (hace más de 5 años) una reclamación previa reclamando este concepto.
A consecuencia del largo recorrido jurisprudencial que tiene esta materia desde el año 2015, en las últimas semanas se ha hablado mucho de la posible existencia de un plazo límite para reclamar los gastos de constitución de la hipoteca, es decir, las facturas de Notaría, Gestoría, Registro de la Propiedad y Tasación.
Por este motivo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado tres sentencias dando respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas al respecto por nuestro Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Barcelona, una de fecha 25 de enero de 2024, y dos el pasado 25 de abril de 2024. En ellas, se resuelve el interrogante de cuál debe ser el momento en que empiece a contar el plazo de prescripción de la acción de restitución de cantidad por la nulidad de la cláusula de gastos de constitución de hipoteca.
Cabe recordar, que de conformidad con el artículo 1301 del Código Civil (CC) la acción de nulidad absoluta es imprescriptible y por tanto no existe un plazo límite para ejercitarla. Por el contrario, la acción de restitución de las cantidades, de conformidad con el artículo 1964.2 del CC, tiene un plazo de prescripción de cinco años, pero ¿cuándo debería iniciarse el cómputo de este plazo?
Las entidades defendían que el plazo debía iniciarse el día que se celebró el contrato de hipoteca o en todo caso, se debería tener en cuenta la fecha en la que el Tribunal Supremo dictó una serie de sentencias en las que se declaraba la abusividad de la cláusula de gastos.
El TJUE no entiende que pueda sostenerse ninguna de esas opciones como día inicial del cómputo, por varios motivos. El primero, es que no puede afirmarse que el consumidor tenga conocimiento del alcance económico de todas las cláusulas del contrato en el momento en que lo suscribe, esta teoría va en contra del principio de efectividad. El segundo motivo por el que el TJUE tampoco contempla la fecha para iniciar el cómputo del plazo el día en que se dictaron las sentencias de gastos, es porque no cabe esperar que un consumidor medio esté al tanto de las novedades jurisprudenciales. A lo anterior se añade que, la declaración de abusividad de una cláusula no es automática, sino que es preciso realizar un análisis del caso concreto que escaparía al entendimiento del consumidor promedio.
Atendiendo a todas estas razones, el TJUE ha considerado que lo relevante en esta materia es el conocimiento que el consumidor tenga sobre el carácter abusivo de la cláusula de gastos. Por ello, en sus recientes sentencias ha dictaminado que ,es conforme al Derecho de la Unión, considerar como día inicial del cómputo, la fecha en que adquiere firmeza la sentencia que declara la abusividad de su cláusula de gastos. En ese momento, el consumidor tiene la certeza de que la cláusula es nula por abusiva y que por tanto, tiene derecho a la devolución de las cantidades que abonó indebidamente.
Sin embargo, deja la puerta abierta a que la entidad bancaria demuestre que el consumidor si tuvo conocimiento de la abusividad de su cláusula de gastos contenida en su préstamo hipotecario con anterioridad a la firmeza de la sentencia. Es decir, si se presentó una reclamación previa por parte del consumidor hacia la entidad bancaria cinco años antes solicitando la devolución de cantidades por esta cláusula de gastos. En ese caso, la reclamación podría estar prescrita, dado que el consumidor sabía que la cláusula era abusiva pero no continúo el proceso de reclamación.
En definitiva, tras las recientes novedades jurisprudenciales, los consumidores han recibido un soplo de aire fresco para enfrentarse a una reclamación de este tipo. Sin embargo, se deberá estudiar cada caso concreto para valorar las circunstancias en las que se encuentra con respecto al plazo de prescripción y valorar sí es viable la reclamación solicitar a la entidad bancaria la devolución de las cantidades pagadas por los gastos de su hipoteca.
Por último, no podemos continuar sin comentar que, el pasado 25 de abril de 2024 nuestro Tribunal Supremo incorporó a su jurisprudencia el nuevo punto de vista introducido al respecto por el TJUE en su fallo de 23 de julio de 2023. El magistrado Pedro José Vela Torres, considera que “la conducta procesal de la entidad demandada es de menor relevancia para poder eximirla de las costas, una vez que no tomó la iniciativa de dirigirse al consumidor para reparar las consecuencias de su conducta abusiva”. En otras palabras, se tendrá en cuenta el comportamiento de la entidad bancaria desde enero de 2019 -momento en el que había una jurisprudencia consolidada sobre la materia- para la imposición de costas judiciales.
¿Cuáles son los pasos a seguir para iniciar la reclamación?
1º Recopila la documentación necesaria: la escritura del préstamo de hipoteca, así como modificaciones posteriores si las hubiera; las facturas de los gastos de hipoteca (Gestoría, Notaría, Registro de la Propiedad y Tasación); reclamaciones previas en caso de haberlas realizado.
2º Nuestro equipo valorará la viabilidad del caso y hará un estudio SIN COSTE sobre las posibles cláusulas abusivas del préstamo de hipoteca.
3º Realizaremos el escrito de reclamación previa y lo enviaremos a la entidad bancaria. Si la entidad responde negativamente o si faltan cantidades por abonar, enviaremos un segundo escrito.
4º Si la entidad bancaria no estuviera dispuesta a alcanzar un acuerdo, entonces valoraríamos iniciar la vía judicial (previo consentimiento del cliente).
¿Qué cantidades se pueden recuperar por la devolución de los gastos de hipoteca?
- El 50% de la factura de la Notaría.
- El 100% de las facturas de Gestoría, Registro de la propiedad y Tasación
- Los intereses legales de estas cantidades, desde la fecha en la que se abonaron.
- No devuelven el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos, en virtud de la Ley que regulaba dicho impuesto, debía abonarlo el consumidor.
Si tiene dudas sobre su caso, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro equipo cuenta con una amplia experiencia en reclamaciones bancarias, nuestro éxito nos avala. Llámanos al teléfono de contacto +34 640 57 31 36 o al correo contacto@abogadosmy.com.